Informationen zur Grundschuld
Inhaltsverzeichnis
- Einleitung
- Grundschuldbestellung
- Zweckerklärung
- Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung
- Persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung
- Ausfertigungen
1. Einleitung
Wohl fast jeder Mensch hat in seinem Leben schon einmal Geld verliehen. Man hat jemandem aus der Patsche geholfen, in der Regel mit einem kleinen Betrag, der bald wieder zurückgezahlt wird. Auch Banken und Sparkasse verleihen Geld, allerdings hohe Summen (mit Zinsen) und über eine lange Laufzeit. Anders als bei kleinen Privatdarlehen benötigen Banken und Sparkasse daher eine Sicherheit. Diese Sicherheit ist ein sog. Grundpfandrecht, nämlich eine Hypothek oder eine Grundschuld. Beide Sicherungsrechte sind einander sehr ähnlich, Hypotheken kommen heute allerdings nur noch selten vor. Daher beschränken sich diese Hinweise auf die Grundschuld.
2. Grundschuldbestellung
Die Grundschuld muss zwingend bei einem Notar bestellt werden, denn in ihrer Grundform muss sie mindestens notariell beglaubigt werden. Die Grundschuld ist in der Regel identisch mit dem Darlehensbetrag, z.B. 100.000,00 €. Hinzu kommen Zinsen in Höhe von meist 12 bis 18 Prozent und häufig auch eine einmalige Nebenleistung in Höhe von bis zu 10 Prozent des Grundschuldkapitals. Diese Zinsen und Nebenleistung erhöhen die Sicherheit für die Gläubigerin, sind allerdings nicht aufgrund des Darlehensvertrages geschuldet. Die Zahlungen des Darlehensnehmers erfolgen auf der Grundlage des Darlehensvertrages. Nur die dort vereinbarten Zinsen sind zu zahlen.
Warum denn dann so hohe Grundschuldzinsen? Wenn das Darlehen nach z.B. zwei Jahren "notleidend" wird und der Darlehensnehmer den offenen Betrag nach Kündigung des Darlehens nicht zurückzahlen kann, möchte die Gläubigerin den Grundbesitz versteigern. Zu dem noch offenen Kapital von vielleicht 97.000,00 € kommt dann die Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von z.B. 10.000,00 € sowie die Kosten der Zwangsversteigerung, vielleicht 5.000,00 €. Insgesamt reicht also der Nominalbetrag der Grundschuld nicht aus, um die Gesamtforderung der Gläubigerin auszuzahlen. Hier schaffen sowohl die hohen Grundschuldzinsen wie auch die Nebenleistung einen Puffer für die Gläubigerin. Dieser Puffer wird natürlich nicht mehr benötigt, wenn das Darlehen erst nach langer Zeit notleidend wird, also schon ein erheblicher Teil der Darlehensschuld abgetragen ist.
3. Zweckerklärung
Bei Abschluss des Darlehensvertrages wird auch die Zweckerklärung unterzeichnet. Die Zweckerklärung ist das "Kleingedruckte" der Gläubigerin. Sie verklammert die Grundschuld als Sicherungsinstrument mit dem Darlehen und sonstigen Forderungen der Gläubigerin gegen den Darlehensnehmer. Die Zweckerklärung enthält zunächst Regelungen, die erfüllt sein müssen, damit die Gläubigerin überhaupt aus der Grundschuld vorgehen darf, also die Zwangsversteigerung einleiten darf. Dazu muss zunächst der Darlehensvertrag notleidend sein. Dann kann die Gläubigerin das Darlehen kündigen und den offenen Betrag einschließlich der Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Wenn diese dann nicht vom Darlehensnehmer gezahlt wird, kann die Zwangsversteigerung durch die Gläubigerin eingeleitet werden. Darüber hinaus ist in der Zweckerklärung vereinbart, dass das Darlehen und mögliche andere Forderungen der Gläubigerin gegenüber dem Darlehensnehmer und die Grundschuld verklammert sind, also von der Gläubigerin nicht getrennt voneinander abgetreten bzw. übertragen werden dürfen.
Schlussendlich ist bestimmt, dass die Gläubigerin die Grundschuld "zurückzugeben" hat, wenn eine Sicherheit nicht mehr benötigt wird, insbesondere also das Darlehen vollständig zurückgezahlt wird. Zurückgeben bedeutet in dieser Hinsicht so viel wie entweder die Erteilung der Löschungsbewilligung, damit die Löschung des Rechts nach entsprechendem Antrag des Eigentümers in die Wege geleitet werden kann, oder - falls dies durch die Zweckerklärung nicht ausgeschlossen ist - die Übertragung der Grundschuldsrechte auf den Eigentümer, so dass dann eine Eigentümergrundschuld entsteht, die vom Eigentümer dann bei einem weiteren Darlehensbedarf für diese oder eine andere Gläubigerin wieder verwendet werden kann.
4. Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung
Wenn das Darlehen des Eigentümers notleidend geworden ist, will die Gläubigerin aus der Grundschuld vorgehen. Sie benötigt dann allerdings einen Titel, also entweder ein Urteil oder eine notarielle Urkunde. Der Titel verpflichtet den Eigentümer, die Zwangsversteigerung seines Grundbesitzes zu dulden. Wenn die Grundschuld nur durch eine Unterschriftsbeglaubigung des Notars bestellt worden ist, gibt es keinen durch eine Notarurkunde geschaffenen Duldungstitel. Die Gläubigerin müsste den Darlehensnehmer dann erst auf Duldung der Zwangsversteigerung verklagen und ggf. durch alle Instanzen gehen. Das entsprechende Urteil dürfte ziemlich sicher sein, allerdings dauert ein entsprechender Rechtsstreit meist doch recht lange. Daher sehen die Grundschuldbestellungsformulare vor, dass durch eine Erklärung vor dem Notar auch ein ent-sprechender Duldungstitel geschaffen wird. Dieser berechtigt die Gläubigerin dann - wenn die Voraussetzungen der Zweckerklärung erfüllt sind - die Zwangsversteigerung des Grundbesitzes in die Wege zu leiten. Diese dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung wird im Rahmen der Eintragung der Grundschuld auch im Grundbuch vermerkt. Dort heißt es dann in Bezug auf die Grundschuld: "vollstreckbar gem. § 800 ZPO."
5. Persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung
Dies allerdings genügt der Gläubigerin in aller Regel nicht, denn: Was passiert, wenn zwar die Voraussetzungen für die Zwangsversteigerung vorliegen, aber das aufstehende Gebäude inzwischen abgebrannt, die Gebäudeversicherung aufgrund unbezahlter Prämien nicht leistet, der Eigentümer aber durch Zufall - z.B. durch eine Erbschaft - zu Geld gekommen ist? Für eine Vollstreckung in diesen Geldbetrag, also in das persönliche Vermögen des Darlehensnehmers, reicht der rein dingliche Duldungstitel nicht aus. Die Gläubigerin benötigt also auch noch eine persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung, also einen Titel für die Gläubigerin, mit dem diese auch in die gesamte persönliche Habe des Darlehensnehmers vollstrecken kann.
Wie bereits erwähnt bedarf die reine Bestellung der Grundschuld lediglich der notariellen Be-glaubigung. Da durch das Grundschuldbestellungsformular der Gläubigerin aber auch zwei Vollstreckungstitel geschaffen werden sollen, muss diese Urkunde sogar notariell beurkundet, also vom Notar mindestens vorgelesen, zweckmäßigerweise auch erläutert werden.
6. Ausfertigungen
Der Notar muss die Urkunde immer bei sich behalten, er darf sie nicht aus der Hand geben. Daher stellt er verschiedene Ersatzoriginale her, die man Ausfertigungen nennt. Eine Ausfertigung erteilt er dem Eigentümer und reicht diese zwecks Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt ein, eine mit einer Vollstreckungsklausel versehene "vollstreckbare" Ausfertigung schickt er an die Gläubigerin. Damit kann diese aus dem persönlichen Titel gegen den Darlehensnehmer (wenn die Zweckerklärung es hergibt) vorgehen, also gegen ihn vollstrecken.
Wenn denn die besicherte Forderung zurückgezahlt ist, erteilt die Gläubigerin - wie oben ausgeführt - die Löschungsbewilligung und muss auch die vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde, also den Titel, an den Darlehensnehmer zurückgeben, und zwar genauso, wie den Grundschudlbrief, der bisweilen noch auf Wunsch der Bank über die Grundschuld bestellt worden ist.