Informationen zu Grundstückkaufverträgen

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung
2. Kaufvertrag
3. Grunderwerbsteuer
4. Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde
5. Kaufobjekt
6. Kaufpreis/Auflassungsvormerkung/Belastungsvollmacht
7. Fälligkeit des Kaufpreises
8. Gebäudeversicherung
9. Gewährleistungsausschluss
10. Bevollmächtigung
11. Fotokopien/Ausfertigungen 

1. Einleitung

Die nachstehenden Informationen sollen Ihnen helfen, das Juristendeutsch eines Grundstückskaufvertrages besser zu verstehen. Ein Grundstückskaufvertrag muss zwingend von einem Notar beurkundet werden. Der Notar muss zunächst die Identität der Vertragsparteien feststellen. Deshalb müssen Sie zum Beurkundungstermin auch ein amtliches Ausweispapier, am besten den Personalausweis, mitbringen. Auch die Steuer-Identifikations-Nrn. der Vertragsparteien müssen vom Notar aufgenommen werden.

Bevor der Notar die Beurkundung durchführt, muss er feststellen, ob nicht er oder einer der weiteren Rechtsanwälte des Büros in derselben Sache für eine der Vertragsparteien vorher schon als Rechtsanwalt tätig gewesen ist. Dann nämlich könnte er nicht mehr neutral das Amt des Notars versehen. Es darf also keine Vorbefassung vorliegen.

Wenn der Verkäufer verheiratet ist und mit seinem Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebt, müsste sein Ehegatte am Vertrag beteiligt werden, also mit unterschreiben, wenn der Verkäufer über sein "Vermögen im ganzen" verfügt, also mehr als etwa 90 Prozent dessen, was er besitzt. Wenn er durch den Verkauf weniger als 90 Prozent seines gesamten Vermögens veräußert, ist die Mitwirkung des Ehegatten nicht erforderlich. Hintergrund dafür ist ein Zugewinnausgleichsanspruch des Ehegatten für den Fall einer Scheidung. Wenn der Verkäufer plant, sich von seinem Ehegatten zu trennen und sich zur Vermeidung von dessen Zugewinnansprüchen bewusst arm macht, muss der andere Ehegatte dies wissen und daher mit unterschreiben.

2. Kaufvertrag

Jeder Mensch hat in seinem Leben schon Hunderte bis Tausende von Kaufverträgen abgeschlossen und sich über die juristische Dimension dieser Verträge nie Gedanken gemacht. Ein Kaufvertrag erzeugt zunächst einmal nur zwei Pflichten: Die Pflicht des Verkäufers, dem Käufer das Eigentum an der verkauften Sache zu verschaffen und die Pflicht des Käufers, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Mehr nicht. Nun wird aber kein Kaufvertrag abgeschlossen, nur um Pflichten zu erzeugen, sondern der Verkäufer möchte den Kaufpreis haben, der Käufer das Eigentum an der gekauften Ware.

Die Eigentumsverschaffung erfolgt durch eine Einigung der beiden Vertragsparteien darüber, dass das Eigentum auf den Käufer übergehen soll und die Übergabe der verkauften Sache. Der Verkäufer muss sie dem Käufer also förmlich geben, in die Hand drücken.

Das klappt natürlich bei beweglichen Sachen, wie Auto, Fernseher, Brötchen sofort. Bei einem Grundstück geht es nicht, weil man ein Grundstück nicht in die Hand nehmen und einem anderen aushändigen kann. Bei einem Grundstück tritt an die Stelle der Übergabe vielmehr die Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer in das Grundbuch. Auch die Einigung über den Eigentumsübergang hat bei einem Grundstück einen speziellen Namen, nämlich Auflassung. Eigentümer eines Grundstücks wird man also durch Auflassung (= Einigung) und Eintragung im Grundbuch.

3. Grunderwerbsteuer

Der Kaufvertrag über ein Grundstück löst grundsätzlich eine Grunderwerbsteuerpflicht aus. Der Notar ist verpflichtet, diesen "Grunderwerbsteuertatbestand" an das zuständige Finanzamt zu melden. Für Schleswig-Holstein ist dies das Finanzamt Rendsburg. Dort wird der Grunderwerbsteuerbescheid erlassen. Wenn mehrere Personen auf Käuferseite auftreten, erhält jeder Käufer einen anteiligen Grunderwerbsteuerbescheid. Der Empfänger zahlt die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt. Die Quittung für die Zahlung erhält allerdings der Notar.

Diese Quittung heißt Unbedenklichkeitsbescheinigung, mit anderen Worten: Der Staat bringt zum Ausdruck, dass er keine Bedenken gegen die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch hat, denn der hat seine Steuerpflicht erfüllt. Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung wiederum muss der Notar mit beim Grundbuchamt einreichen, denn ansonsten würde eine Eigentumsumschreibung durch den Sachbearbeiter des Grundbuchamtes nicht vorgenommen werden. In meinen Urkunden ist es so gehandhabt, dass der Erwerber das Finanzamt anweist, den Grunderwerbsteuerbescheid direkt an mich zu senden. Ich sende ihn dann mit Regieanweisung sofort weiter an den Käufer. Dies hat den Vorteil, dass ich bei einer zu langen Zeitdauer für die Erteilung des Grunderwerbsteuerbescheides beim Finanzamt nachhaken kann. Die Bearbeitungsdauer ist derzeit recht lang und dauert schon sechs bis acht Wochen.

4. Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde

Über ein Vorkaufsrecht bestehen häufig falsche Vorstellungen. Man meint, dass man dem Vorkaufsberechtigten das Objekt als ersten anbieten muss. Dies stimmt aber nicht. Vielmehr ist es so, dass zunächst ein förmlicher Kaufvertrag geschlossen werden muss, in dem die Bedingungen des Kaufs genannt sind. Dann wird der Vorkaufsberechtigte über diesen Vertrag informiert und er kann entscheiden, ob er mit dem Verkäufer als Vorkaufsverpflichteten einen Vertrag zu eben diesen Bedingungen abschließen will oder nicht. Ein Vorkaufsrecht einer Privatperson muss grundsätzlich im Grundbuch eingetragen werden. Der Urkundsnotar besorgt sich vor Ausarbeitung des Vertragsentwurfes einen Grundbuchauszug und würde dann feststellen, dass es ein entsprechendes Vorkaufsrecht gibt.

Anders ist dies bei dem Vorkaufsrecht der Gemeinde. Dieses ist nicht im Grundbuch eingetragen, sondern im Baugesetzbuch verfügt. Der Notar muss also die Gemeinde oder Stadt (über die Amtsverwaltung) anschreiben und um Auskunft bitten, ob überhaupt ein Vorkaufsrecht besteht und - wenn dies der Fall ist -, ob die Gemeinde dies ausüben will. Während die Motivation eines privaten Vorkaufsberechtigten für die Ausübung des Vorkaufsrechtes völlig unerheblich ist, darf die Gemeinde ein ihr gebührendes Vorkaufsrecht nur dann ausüben, wenn sie dafür einen wichtigen Grund hat. Dieser Grund muss so wichtig sein, dass man den Eigentümer notfalls enteignen könnte. Es sind insofern extreme Ausnahmefälle, in denen eine Gemeinde oder Stadt von einem derartigen Vorkaufsrecht Gebrauch macht.

5. Kaufobjekt

Man kauft nicht etwa ein "Haus", sondern immer ein Grundstück, auf dem vielleicht zufällig ein Haus steht. Ein Haus nämlich ist ein sog. wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Anders ist dies nur bei einem Erbbaurecht, bei dem das Haus eine eigene Rechtsqualität hat oder bei einem Grundstücksanteil verbunden mit einem Wohnungseigentum. Solche Verträge sind nach demselben Muster wie ein Grundstückskaufvertrag gestrickt.

Definiert wird das Kaufobjekt durch die Katasterangaben (Flurstück, Flur, Gemarkung) im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs. In diesem Grundbuch sind auch die Belastungen enthalten. Grundschulden und Hypotheken - das ist so ziemlich dasselbe - sind in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet, alles andere (z.B. Wegerechte, Wohnungsrechte usw.) sind in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. In Abteilung I des Grundbuchs ist lediglich der Eigentümer aufgeführt.

Der Käufer will das Kaufobjekt natürlich "sauber", das heißt ohne Belastungen erwerben. Soweit Grundschulden und Hypotheken als Sicherungsmittel für Darlehen eingetragen sind, müssen diese gelöscht werden. Dann möchten die Banken und Sparkassen allerdings in der Regel den noch offenen Darlehensbetrag aus dem Kaufpreis haben. Wohnungsrechte werden ebenfalls gelöscht, bei Wegerechten und Leitungsrechten ist dies schon schwieriger. Diese werden meist vom Käufer übernommen werden müssen. Die Löschungskosten trägt der Verkäufer, der ja dafür sorgen muss, dass sein Grundbuch für den Käufer "sauber" wird. Um die entsprechenden Löschungsunterlagen kümmert sich der Notar, die Löschungsanträge des Verkäufers sind schon im Kaufvertrag enthalten.

Mit dem Kaufvertrag wird in aller Regel nicht nur das Grundstück mit aufstehendem Gebäude veräußert, sondern häufig auch noch Beweglichkeiten, also z.B. die Einbauküche mit Elektrogroßgeräten, ein Aufsitzrasenmäher, ein Gartenhaus und ähnliches mehr. Diese Gegenstände werden gesondert mit ihrem Zeitwert aufgeführt, weil auf diesen Betrag keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss; allerdings verlangt das Finanzamt in aller Regel Nachweise (notfalls Fotos) über die Anschaffung, so dass die Zeitwertangabe nachvollzogen werden kann.

6. Kaufpreis/Auflassungsvormerkung/Belastungsvollmacht

Natürlich muss auch ein Kaufpreis gezahlt werden. In aller Regel wird der Kaufpreis durch eine Direktzahlung entrichtet. Nur in Ausnahmefällen erfolgt die Abwicklung über ein (kostenpflichtiges) Notaranderkonto. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn zum einen eine ganze Reihe von Grundschulden und Hypotheken durch den Kaufpreis abgelöst werden und zum anderen der Käufer zur Mobilisierung des Kaufpreises ein Darlehen benötigt, das wiederum durch eine (neu einzutragende) Grundschuld oder Hypothek abgesichert werden soll.

Der Kaufpreis wird dann direkt vom Käufer entweder voll und ganz an den Verkäufer gezahlt oder ein Teil an den Verkäufer und ein weiterer Teil an eine Bank oder Sparkasse, bei der noch der Restbetrag eines Darlehens abzulösen ist. Der Käufer ist sein Geld dann los, ist allerdings noch nicht im Grundbuch eingetragen. Die Umschreibung dauert - wie eingangs dargelegt - eine ganze Zeit, so etwa zwei bis drei Monate. Wenn nun der Kaufpreis gezahlt ist und der Verkäufer z.B. in Insolvenz fallen würde, wäre der Kaufpreis weg, nämlich in die Insolvenzmasse gefallen, zum anderen würde der Käufer nicht mehr Eigentümer des Grundstückes werden können, weil dieses ebenfalls in die Insolvenzmasse gefallen ist. Vor diesem unerwünschten Ergebnis schützt eine zur Absicherung des Käufers ins Grundbuch des Verkäufers einzutragende Auflassungsvormerkung, die sehr schnell in das Grundbuch eingetragen wird; sie wirkt wie eine Sperre.

Ein weiteres Problem: Der Käufer benötigt zur Absicherung des Kaufpreisdarlehens eine Grundschuld. Diese Grundschuld kann er allerdings erst dann in das Grundbuch eintragen lassen, wenn er selbst Eigentümer ist. Hier beißt sich die Katze in den Schwanz, denn Eigentümer wird der Käufer erst dann, wenn er den Kaufpreis bezahlt hat. Deshalb sieht die Direktzahlung eine sog. Belastungsvollmacht des Verkäufers als Noch-Eigentümers vor: Er gestattet dem Käufer, auf (noch) seinem Grundstück eine Grundschuld zur Absicherung eines Darlehens mit dinglicher Vollstreckungsunterwerfung zu bestellen. Daraufhin zahlt dann die den Käufer finanzierende Bank oder Sparkasse direkt an den Verkäufer (ggf. auch noch an eine andere Bank oder Sparkasse) aus. Diese Grundschuld geht dann mit Eigentumsumschreibung auch auf den Käufer als Erwerber über. Die Bank oder Sparkasse darf sich aus dieser Grundschuld allerdings nur dann "befriedigen", also die Zwangsversteigerung in die Wege leiten, wenn sie "Zahlungen mit Tilgungswirkung auf den Kaufpreis", also an den bzw. die richtigen Adressaten gezahlt hat. Sollte sie versehentlich nicht an den Verkäufer gezahlt haben, sondern direkt an den Käufer und dieser das Geld verjubeln, kann aus dieser Grundschuld nicht vorgegangen werden. Die im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung abzugebende persönliche Vollstreckungsunterwerfung muss der Käufer selbst abgeben, ebenso wie er alle Kosten der Grundschuldbestellung übernimmt.

7. Fälligkeit des Kaufpreises

In aller Regel ist in dem Grundstückskaufvertrag für die Fälligkeit des Kaufpreises ein konkretes Datum genannt. Allerdings ist dieses Datum nicht sklavisch einzuhalten, sondern erst dann wirksam, wenn die Voraussetzungen für die Abwicklung - ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung wegen der Grunderwerbsteuer - vorliegen. Der Notar informiert sowohl den Verkäufer als auch den Käufer, wenn diese Voraussetzungen vorliegen, nämlich einmal die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde, zum anderen die Eintragung der Auflassungsvormerkung als Sperre im Grundbuch des Verkäufers und das Vorliegen aller Löschungsbewilligungen für die nicht übernommenen Grundstücksbelastungen. Erst wenn all diese Voraussetzungen vorliegen und der Fälligkeitstermin erreicht ist, ist der Kaufpreis auch fällig. Dann kann nämlich mit dem Kaufvertrag nichts mehr schief gehen, es sei denn, dass der Käufer selbst die Grunderwerbsteuer nicht zahlt, also keine Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt wird und er somit auch nicht als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden kann; das allerdings liegt in seinem eigenen Verantwortungsbereich.

8. Gebäudeversicherung

Der Verkäufer hat das Hausgrundstück (hoffentlich) gegen Brand-, Sturm- und Leitungswasserschäden versichert. Diese Versicherung verlängert sich in aller Regel Jahr um Jahr, wenn sie nicht gekündigt wird. Die Prämie ist jeweils zu Beginn eines Versicherungsjahres, das nur in seltenen Fällen dem Kalenderjahr entspricht, zu zahlen. Diese Gebäudeversicherung nun geht kraft Gesetzes automatisch auf den Käufer über, sobald dieser als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Diese Eigentumsumschreibung findet allerdings erst einige Wochen nach der förmlichen Übergabe statt. Die Übergabe ist also der Zeitpunkt, in dem alle Voraussetzungen für die Umschreibung vorliegen, insbesondere also der Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt ist. Dann kann der Käufer mit dem Objekt machen was er will, also das Bad entkernen oder einen Durchbruch zum Esszimmer machen: den Verkäufer interessiert das nicht (mehr), denn er hat den Kaufpreis schon erhalten.

Mit der Übergabe geht auch die "Gefahr" also die auch finanzielle und wirtschaftliche Verantwortung auf den Käufer über. Wenn nun aber ein Leitungswasserschaden nach der Übergabe, aber noch vor Eigentumsumschreibung eintritt, ist der Käufer ja noch nicht Eigentümer und damit auch noch nicht Versicherungsnehmer, so dass die Entschädigung der Versicherung an den Versicherungsnehmer, also an den Noch-Eigentümer, gezahlt werden würde. Um dieses "krumme" Ergebnis zu korrigieren, werden die Versicherungsleistungen mit dem Tag der Übergabe (der Kaufpreis ist dann gezahlt) vom Verkäufer an den Käufer abgetreten.

Vom Zeitpunkt der Übergabe an stehen also dem Käufer auch die Versicherungsleistungen zu. Dann muss er auch anteilig die entsprechenden Versicherungsprämien zahlen. Diese Abrechnung findet dann unmittelbar zwischen dem Verkäufer und dem Käufer statt.Noch eins: der Käufer hat die Möglichkeit, binnen einer Frist von einem Monat nach seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch den bestehenden

Gebäudeversicherungsvertrag fristlos zu kündigen. Auch dann findet ein anteiliger Ausgleich der Versicherungsprämie statt, und zwar für die Zeit ab Übergabe bis zum Wirksamwerden der (vom Käufer ausgesprochenen) fristlosen Kündigung. Diese fristlose Kündigung allerdings ist heute kaum noch sinnvoll. Früher versuchten Versicherungen, 10-Jahres-Verträge durchzudrücken. Wenn der Verkäufer nun gerade vor kurzer Zeit einen derartigen (heute nicht mehr zulässigen) 10-Jahres-Vertrag abgeschlossen hätte, könnte sich der Käufer durch eine derartige fristlose Kündigung von diesem langfristigen Vertrag lösen.

9. Gewährleistungsausschluss

Es ist genauso wie beim Gebrauchtwagenkauf: gekauft wie besehen und Probe gefahren bzw. Probe gewohnt. Wenn sich nach der Übergabe irgendein Mangel herausstellt, ist dies grundsätzlich das Problem des Käufers. Der Gewährleistungsausschluss zieht nur dann nicht, wenn der Verkäufer nachweislich einen ihm bekannten Mangel, der nicht auf den ersten Blick erkennbar ist, arglistig verschweigt. Dann ist er gleichwohl zur Mängelbeseitigung bzw. zum Schadensersatz verpflichtet

10. Bevollmächtigung

Am Ende der Verträge ist auch immer eine Bevollmächtigung für in der Regel zwei Mitarbeiterinnen des Notars vorgesehen. Diese dürfen für die beteiligten Vertragsparteien "Reparaturerklärungen" abgeben, also solche Erklärungen, durch die die Durchführung des Vertrages gewährleistet wird. Dies ist z.B. dann notwendig, wenn sich ein Zahlendreher oder ein ähnlicher Fehler eingeschlichen hat. Die Bevollmächtigten sind hingegen nicht befugt, grundlegende Vertragsklauseln abzuändern, also beispielsweise zur Erhöhung oder Herabsetzung des Kaufpreises. Mit Durchführung des Vertrages erlöschen diese Vollmachten ohnehin.

11. Fotokopien/Ausfertigungen

Von dem dann endgültig abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag erhalten die Parteien vom Notar Fotokopien. Darüber hinaus erteilt der Notar dem Käufer eine Ausfertigung. Da das Original des Vertrages immer beim Notar bleiben muss, stellt er mit der Ausfertigung ein Ersatzoriginal her, und zwar durch einen entsprechenden Vermerk ("diese Ausfertigung wird dem Käufer …. erteilt"), setzt sein Siegel daneben und seine Unterschrift. Diese drei Dinge machen aus einer Fotokopie ein Ersatzoriginal, das man Ausfertigung nennt. Diese Ausfertigung reicht der Notar zur Durchführung des Vertrages dann beim Grundbuchamt ein.